現在住んでいる家屋、もしくは空き家として放置していた建物をいったん取り壊して、新しく建て直す「建替え工事」。古い家を撤去する「解体工事」と新しい住居を建てる「新築工事」という2種類の大規模工事を行うため、費用も相当額かかると覚悟しておかなければいけません。
では、具体的にどのような点にどのくらいの費用がかかるのか。また、少しでも安く抑えるためにはどんなポイントをおさえておけばいいのか。今回はその点を中心に、建替え工事について解説していきます。
建替え工事でかかる費用
まずは建替え工事でかかる費用の内訳を見ていきましょう。
解体工事費用
旧宅を取り壊す工事の費用です。まずこの解体工事を行って更地にしないと、新居を建てることもできませんよね。
解体工事の費用目安としては、木造住宅で4〜6万円／坪、鉄骨住宅で5～7万円／坪、鉄筋コンクリートで6〜8万円／坪といったところです。ただし家屋の状態や立地条件、地中埋設物の有無などさまざまな要因が絡み合うので、単純にこの目安通りで金額が出るものではないところに注意が必要です。
現地調査を行ってもらい、きちんと見積を出してもらって金額を明確にしましょう。
新築工事費用
土地代はかからないものの、費用の額は解体工事の比ではありません。いうまでもなく建替え工事のメインであり、もっともコストのかかる部分です。
地盤調査費・地盤改良費
旧宅を解体して更地にした土地の地盤状態を調査することも、新築工事の前に必要になります。
専門業者が敷地の形や大きさ・地盤の強度・ガス管などの配管の状態といったさまざまな側面からその敷地の状態を調査します。費用は一般的に10万～30万円ほどです。
この調査でもしも地盤が弱く、地震でダメージを受けやすいなどの「問題あり」とわかったら、地盤改良を行わなければなりません。土を固めたり、柱を打ったりして地盤を強固にします。
その土地の状態にもよりますが、数十万～数百万円かかることもしばしばで、あまり知られていませんがきちんと予算として頭に入れておかないといけない部分です。
諸費用
火災保険や住宅ローン保険、登記にかかる費用、各種税金、契約にかかる印紙代など、こまごまとしたものでも数多くあればそれなりの金額になります。こちらも忘れてはいけないものです。
引越し・仮住まい費用
意外と盲点となりがちなのが、この引越し・仮住まい費用。旧宅を取り壊している間、新居を建築している間、当然ながらそれまで生活していた住宅に住むことはできません。その間の仮住まいを手配する関係の費用がかかります。
加えて、「旧宅から仮住まい」「仮住まいから新居」という2回の引越し代も計算に入れなければなりません。
建替えは、工事費用がかなりの金額になるため気持ちが大きくなりがちですが、こういったこまごまとした出費もきちんと予算に入れておかないと、全体的な予算オーバーとなることもあるので、気をつけたいですね。
建替え工事で費用を安く抑える方法とは
建替え工事費用の内訳をざっくり知ったところで、今度はそれを安く抑えるポイントはどういった点にあるのか確認していきましょう。
分離発注を行う
建替え工事の発注は、通常、新築工事部分を担当する住宅施工会社に「解体工事」「新築工事」両方をまとめて行うものです。
しかし、住宅施工会社は本来新築工事が専門であるため、解体工事部分は下請け企業などで解体工事を専門としている業者にまかせることになります。
このとき、住宅施工会社は解体業者を施主に「仲介した」という形になるため、そこに「仲介手数料」が発生します。当然、それを支払うのは施主から住宅施工会社に、です。
この、いわゆる中間マージンの金額はとても大きなもので、数十万～数百万円にもなることがあります。
そこで、この「解体工事を行う業者」を施主みずからで探して直接契約する「分離発注」を行ってみてはいかがでしょうか。
新築部分のみ住宅施工会社にまかせ、解体工事は自分が見つけてきた解体業者にまかせるということになるので、中間マージンが発生せず、その分丸々費用を浮かせられるのです。これは相当な節約になるでしょう。
ただ、分離発注のもっとも大きなデメリットとして「手間と時間がかかる」という点が挙げられます。自分で業者を探して交渉・依頼・契約・打合せを行うのですから、当然相当な手間と時間はかかるわけです。
お金の節約を選ぶか、手間と時間を省くことを選ぶか、そこは施主の状況と考え方次第になるでしょう。
閑散期を狙う
解体工事・新築工事・そして引越しには繁忙期と閑散期というものが存在します。繁忙期は当然業者も忙しくなるため、普段より割高になりがちです。
両方の工事と、引越しの時期、すべてを閑散期狙いというのは難しいでしょうが、なるべく「どれも繁忙期に当たらない」というスケジュール設定を心がければ、そこそこの費用節約になるはずです。
旧宅の片づけは自分でしっかり行う
旧宅は解体してしまうので、家の中に置いてあるものは全部外に運び出さなければなりません。
その際、新居で使うものは仮住まいへの引越しの際に運ぶことになりますが、この段階で不用品も大量に出ることが予想されます。
しかし、この不用品や廃棄物を旧宅に残したままにしてしまうと、解体業者がそれを廃棄することになります。もちろん、その方が手間もかからず施主としては楽なのですが、実はこの不用品処分は施主みずからが行った方が経費を安く抑えられるのです。
それは、業者が廃棄物を処理した場合はすべて「産業廃棄物」扱いとなり、処分費用が割高になるから。一方、施主みずからがリサイクルショップをまわったり、一般の家庭ごみや大型ごみとして処分したりすると、かなりの安価で済むのです。
分離発注と同じで、手間と時間はたしかにかかりますが、確実に経費節約の方法のひとつとして、覚えておきたいものです。
新居の間取りはなるべくシンプルに
建替えは、新築工事がもっとも多額の出費になる部分です。気が大きくなってあれもこれも、と新居に詰め込んでしまうと、あっというまに予算オーバーになってしまいます。
家屋というのは、凝ったデザインにしたり最新設備を備えたりすると一気に高額になるものですが、やはりこだわりを抑えるという点では「間取りをシンプルにする」というのがもっと大きなポイントとなるでしょう。
たとえば「総2階（1階と2階の間取りが全く同じ）」にするとか、凹凸の少ないシンプルな形にして外壁の面積を減らすとか、そういったことで費用を抑えることが可能です。
新居における自分のこだわりどころをしっかり絞り込んで、うまく予算と折り合いをつけなければいけませんね。
仮住まい先をシンプルに
たった数か月しか住むことのない仮住まいだからこそ、ここにかかる費用をできるだけカットするという方法もあります。
たとえば、家の広さは最低限にとどめて、家財道具は別でトランクルームなどに預けることで、トータルでは安上がりになる場合もあります。
また、多少不便で気に入らない点があっても、仮住まいだと思えば我慢できる部分もあるでしょう。
あまりにも極端な節約は良くないですが、こういった細かい点に目を向けることで、経費節減に役立つところが新たに見えてくるかもしれませんね。
まとめ
家屋の建替えには「解体工事」と「新築工事」の2つの工事が絡むことで、費用も相当額かかるものですが、さらに工事費以外の経費も存在しているのですね。少しでも安く抑えるための方法を「分離発注」という手段を中心に列挙してみました。ぜひ参考にしてみてくださいね。
