家屋の建替えの際には、「旧家屋の解体工事」と「新家屋の新築工事」という2つの工事が必要となりますが、これを分けてそれぞれ専門の業者に依頼することを「分離発注」といいます。
この分離発注では、一括発注とは違い、住宅ローンを組むことができません。解体工事が単体の工事として扱われてしまうからです。
では、分離発注の場合に使えるローンというのはあるのでしょうか？分離発注とはどのようなものなのかという基礎知識も確認しながら、見ていきましょう。
建替え工事で覚えておきたいこと
まず、建替え工事で押さえておきたいポイントを確認しましょう。
建替えに存在する2種類の工事
今住んでいる家屋を新しく建て直したいという建替え工事には、2種類の工事が存在することになります。
ひとつは「旧宅を取り壊す解体工事」であり、もうひとつは「新居を建築する新築工事」。両方とも大掛かりな工事であるため、費用や工期がそれなりにかかります。したがって、建替えの際には資金計画も含めて入念な準備が必要になるでしょう。
一括発注と分離発注とは
建替え工事の際には、新居を建築する住宅施工会社に、解体工事と新築工事の両方をいっぺんに依頼する「一括発注」が一般的となっています。
しかし、住宅施工会社の専門はあくまで新築工事であるため、解体工事に関しては発注を受けたものの実際に工事を行うのは、施工会社の下請け業者や懇意にしている解体専門業者です。
このとき中間マージンとして発生するのが、仲介手数料です。「新築工事を請け負う住宅施工会社が、解体工事を請け負う解体業者を、施主に仲介する」、この手数料ということで、支払うのはもちろん施主です。
この仲介手数料が、場合によっては数十万円から数百万円という金額になるという点にポイントがあります。解体業者を施工会社から「仲介」してもらうのではなく、施主みずからが探して直接契約する形にすれば、この仲介手数料は支払わなくて済む、つまり経費を抑えることができるのです。
このように、解体工事の部分だけを切り離し、別の業者を探して工事を依頼することを「分離発注」といいます。
分離発注のメリットと注意点
前項で説明した分離発注の最大のメリットは、やはり前述したように、「経費を抑えられる」という点です。仲介手数料は時としてバカにならない金額であり、これをカットできるということは相当な節約につながります。
ただしメリットがあればデメリットもあるのは仕方のないことで、この場合「費用」という面では大きく節約が可能ですが、その分「手間と時間」は多大にかかることになるのです。
本来であれば住宅施工会社にいっぺんに依頼できるはずの解体工事だけを切り離し、そこを担当してくれる業者を自分で探して信頼できるのか見極めて、見積を取って現地調査をして契約をして…となると、かかる手間と時間は相当なものになります。
また、住宅施工会社と解体業者の間を取り持ち、情報共有やスケジュールのすり合わせを行うなども必要です。一括発注であれば住宅施工会社とのみやりとりしていればよかった事務的なことも、もうひとつ業者が増えることで倍増するでしょう。
費用の節約を取るか、時間と手間を省くか。どちらに価値を感じるかはその人次第なので、分離発注がメリットとなるかどうかもその点に影響を受けるということです。
分離発注に住宅ローンは使えるのか
ところで、この分離発注というやり方には住宅ローンは使えるのでしょうか？
解体工事と新築工事という、2つの大規模工事には相当な金額の費用がかかります。現金一括での支払いは現実的ではなく、ローンを組むという選択をする方が大半となるでしょう。
一括発注の場合は、「新築工事に解体工事を組み込む」という形で、どちらの工事にも住宅ローンを使うことができます。両方の工事の総額を出して、それをいっぺんに住宅ローンとして融資を受けられるのです。
ところが、問題は分離発注です。
こちらの場合は、新築工事と解体工事は別物となり、担当する業者も分けられるため、住宅ローンで両方ともいっぺんに…ということはできなくなってしまうのです。住宅ローンが適用になるのは新築工事の部分だけで、解体工事部分に関しては別で資金を調達しなければいけません。
では、分離発注での解体工事において、使えるローンなどはあるのでしょうか。次項からはそれを見ていきましょう。
分離発注のローンはどうしたらいい？
前項で説明したように、分離発注における解体工事部分にかかる費用は、住宅ローンで支払っていくことができず、別の資金調達方法を考えなければなりません。
どんなものがあるでしょうか？
空き家解体ローン
現在、空き家の増加は社会問題になるほどで、国や地方自治体も力を入れて解決に取り組んでいます。さらにこれを受けて、さまざまな金融機関で「空き家解体ローン」という金融商品が打ち立てられているのです。
たいていの空き家解体ローンは担保・保証人が不要で、金利も住宅ローンに比べると非常に低く設定されており、とても使いやすい商品なのですが、工事対象が「空き家である」という条件がある点に注意が必要です。
建替え工事の対象が、現在も住んでいるような家屋であれば適用にならないからです。あくまで「空き家」の解体が対象であるため、使える工事が限られてきてしまいます。
もしも建替え工事を行うのが、これまで放置していた空き家で、改めて取り壊して新築で生まれ変わらせる…というようなケースであれば、問題なく使えるので、ぜひ活用したいですね。
プロパーローン
住宅ローンや空き家解体ローンのように目的が決められたものしか使えないローンではなく、多目的で利用可能なのがプロパーローンです。借入可能金額も10万～500万円と、小額から利用できるものです。
保証人や保証会社も必要ない商品が多く、手軽に使えるイメージがあるのですが、その分審査がとても厳しいという一面もあります。何度も金融機関に出向いて話し合ったり審査を受けたりということが必要になるので、審査に落ちてしまう・受かっても時間がかかる、ということも計算に入れておきましょう。
フリーローン
フリーローンもプロパーローンと同様、目的に制限がないローンです。また、保証人や保証会社が必要でない点もよく似ていますが、違いは「取扱いのある金融機関が数多くある」というところでしょう。大手銀行や地方銀行のみならず、信用金庫でも用意しているところがたくさんあるのです。
プロパーローンよりもさらに気軽に利用できますが、こちらもやはり借入可能金額が少額であることが弱点です。
補助金の活用も考えてみる
全国の各自治体では、空き家や老朽家屋の解体・建替え工事のために補助金を用意しているところが数多くあります。解体対象によっては適用にならないことも多々あるでしょうが、まずは自分の行おうとしている工事が補助金の対象になるのかどうか、お住いの自治体に確認してみるところから始めてみましょう。少しでも助けになればありがたいですよね。
まとめ
建替えの分離発注では、一括した依頼ではなく解体工事が「単体の工事」とみなされるため、住宅ローンを使うことができません。代わりに「空き家解体ローン」や、少額の融資が受けられる「プロパーローン」「フリーローン」といったローンをうまく組んでいくことが求められます。
